【よくわかる】老人ホームの収益構造の仕組み

クリアすべき課題

老人ホームを起業するにあたって課題として知っておくべきポイントは次の３つです。

倒産も相次ぐ厳しい現状

東京商工リサーチが発表しているレポートでは、2017年の介護・老人福祉事業の倒産件数は、115件と前年同期を大きく上回る過去最多となっています。

倒産件数が多いのはサービス種別に「デイサービスやショートステイ」「訪問介護」。企業規模別で見ると、小規模や零細規模の業者が目立っています。

以前は待機者数も多く、入所希望者が列をなしていた特別養護老人ホームですら、2015年に入所要件が要介護３以上となって以来、定員割れ施設も多くなっているなど、介護ビジネスを取り巻く環境は数年前とは大きく異なっています。

空床はあるものの人材不足により入居者を増やせない施設も…

2017年３月にみずほ情報総研が発表した調査によれば、調査に参加した550の特別養護老人ホームのうち、４分の１に当たる26％が空床を抱えていることが明らかになりました。地域別にみると、東京23区などの都市部で特に空床を抱えている施設の割合が高く、３割以上となっています。

原因として最も大きいのが人材難で、職員の採用が難しく離職率が高いことからケアするための人員基準を満たせず受け入れができないというケースです。また、地方の特別養護老人ホームでは、入所希望者が少なく空床が出てしまっている施設もあるそうです。

これは、高齢化のピークをすでに過ぎてしまい、利用対象者数が伸び悩んだり、減少したりすることが要因として考えられます。

特に特養は、介護保険制度の改定により、要介護３以上に入居基準が引き上げられたことや、民間の有料老人ホームやサ高住の増加なども空床の要因として指摘されています。

とはいえ、今後、団塊の世代が後期高齢者の仲間入りするため、病院の入院ベッドが不足することは明らかです。「医療から介護へ」の国の方針もあり、ますますニーズが高まると考えられているのが、高齢者住宅です。

せっかくの介護資源が有効に活かしきれていない可能性もありますから、地域ごとのニーズ、実情に合わせて制度づくりなどが必要かもしれません。

「特別養護老人ホームは、待機者が多いから安泰だ」というイメージを抱きがちかもしれませんが、現状は経営に苦しむ施設も少なくないのです。人材確保には特に戦略を持つことがカギとなります。

時代は「施設」から「在宅」へ

介護は成長産業とはいえ、濡れ手に粟のように、はじめれば必ず利用者が集まるわけではない点も注意したいポイント。

地域によっては、すでに介護サービス事業者が十分な数存在するので、必然的に「質の高いサービス」を「リーズナブル（納得度の高い費用）」に提供する施設に利用者が集まるのです。

今後は、国の「施設から在宅へ」という施策により、在宅サービス（訪問介護、デイサービスなど）のサービス品質に対する評価が強化される傾向にあります。施設をつくるエリアや今後の国の施策、求められるサービスをきちんと見極め、働き手をしっかり確保するための対策を練っていくことが老人ホームビジネスを始めるにあたっては必要不可欠と言えるでしょう。

いま最も収益が見込めるジャンルは

では、儲かる／儲からないという観点で見たときに、どのジャンルの老人ホームが最も有望なのでしょうか？ここでは、特定施設（介護付き）ではなく、サ高住や住宅型有料老人ホームに、デイサービスや訪問サービスを併設する前提でご説明します。

厚生労働省が発表した「介護事業経営実態調査（2017年度）」から介護サービスの種類別の収益性（収支差率）を見ると、高齢者住宅に併設することの多い「訪問介護」「デイサービス」は、全サービス平均の3.3％よりも高いことがわかります。

• 訪問介護…4.8％
• デイサービス（通所介護）…4.9％
• 全サービス平均…3.3％

また、日本政策金融公庫が2016年に発表した以下の資料によれば、規模が大きいほど黒字化している割合が大きいことがわかります。

これらからサ高住、住宅型有料老人ホーム事業で利益を残すためには、規模と併設する介護サービスでしっかりと利益が得られるかどうかがポイントになることがわかります。

新規参入業者が増える見込み!?

社会の高齢化や少子化、それにともなうニーズの変化によって、有料老人ホームやサ高住が急増。介護業界に参入する事業者も増える一方で、今後の新規参入を考えている方も少なくないでしょう。

しかし、ビジネスとして参入する以上、利益を見込めなければ意味がありません。そこでここでは、有料老人ホーム・サ高住の収益構造について解説します。

しっかりと内容を把握したうえで事業計画を立ててください。

事業収支の予測が大切なのは有料老人ホームもサ高住も同じ
（自社物件で事業を行った場合）

高齢者住宅の収支検討は、損益とキャッシュフロー（CF）の２つの視点からのシミュレーションが必要となります。収支差額は、その年度ごとにどれだけの利益が出たのかを示すもので、その年度の収入から支出、減価償却を差し引いたものです。

CFも単年度ごとに計算しますが、その残高は翌年に繰り越されて累計として続いていきます。そのため、単年度の収支で見るのではなく、全体の流れとして検討する必要があります。

大規模な修繕費用等の支出によって単年度のCFがマイナスになることは問題ありませんが、累計がマイナスになるということは、その時点で運転資金が回っていないことを示しています。

こうした資金の流れというのは、有料老人ホームでもサ高住でも同じこと。資金を潤滑に回していくためにも、損益とキャッシュフローについてはしっかりと確認しておきましょう。

また、上記の損益モデルは「賃貸事業」と「介護サービス事業」を合算したものとなっていますが、この事業に関しては、あくまで別々に収支を考える必要があります。

満室になっても赤字の家賃設定をし、その赤字分を介護事業で補填するというモデルは今、とても厳しくなっています。両事業で、適正な利益がとれるように、しっかりと計画を立てることが重要となることを補足しておきます。

有料老人ホームでは入居一時金が大きな収入源に

有料老人ホームの収入源は、入居一時金と月額利用料（家賃、管理費、食費など）が基本。これに、介護事業も行う介護付き有料老人ホームでは、介護費用も収入の一部となります。

このうち、大きな割合を占めるのが入居一時金ですが、昨今では０円～数千万円（なかには数億円）など金額設定には大きな幅があります。

これらは、もちろん利用者のニーズに応える形でもありますが、その企業の資本力や理念なども複雑に考慮されており、一概に「この場所だから◯◯万円が相場だろう」などと決められるものではありません。しかし、あくまでですが一定の算定方法はあります。

参考にしてみてはいかがでしょうか？

ただし、2012年の「高齢者の住まい方」の改正以降、サ高住が増えたことで「入居一時金ゼロ」がスタンダードになっています。

高級路線の施設や、立地が極めて良い場所にあって、分譲住宅や一般的な賃貸住宅でも人気が出るような場所以外では、一時金は設定しづらくなっていることも補足しておきます。

サービス付き高齢者住宅には税制面での優遇あり

高齢化に伴い需要も伸びている老人ホームの中でも、サ高住は、固定資産税や不動産取得税などの税制面で優遇処置が2019年３月末まで実施されています。

建設費用や設立にあたっても補助金・助成金があるサ高住ですが、建設した後もさまざまな税制優遇がありますので、しっかりと確認し、安定的な経営に向けて活用していきましょう。

サービス付き高齢者向け住宅の「固定資産税優遇」

サ高住の建設費を、国または地方公共団体から補助を受けている場合、一定の要件を満たすことで2019年３月末まで最大５年間の固定資産税軽減が受けられます。

固定資産税優遇の要件

• １戸当たりの床面積30㎡以上（共有部分含む）※ただし、一般新築特例は40㎡／戸
• 戸数10戸以上
• 主要構造部が耐火もしくは準耐火構造
• 建設費補助を国もしくは地方公共団体から受けていること

具体的に受けられる優遇は、固定資産税の優遇が2分の1以上、６分の５以上の範囲内において軽減されます。つまり、最大83％から50％の固定資産税が軽減されることとなるのです。

ちなみに、軽減率は、市町村ごとに条例で定められているため、建設するエリアによって異なることは念頭に置いておきましょう。

サービス付き高齢者向け住宅の「不動産取得税優遇」

サ高住を建設するにあたって、家屋や土地などの不動産を取得する際には、不動産取得税の控除などが受けられます。

不動産取得税優遇の要件

• 1戸当たりの床面積30㎡以上（共有部分含む）※ただし、一般新築特例は40㎡/戸
• 戸数10戸以上
• 主要構造部が耐火もしくは準耐火構造
• 建設費補助を国もしくは地方公共団体から受けていること

具体的には、家屋の場合は１戸当たり課税標準から1200万円が控除されます。また、土地取得の場合には、家屋の床面積の倍となる面積に相当する価額等が不動産取得税から減額されます。

老人ホームの中でも、唯一建築費用の補助や税制優遇が受けられるサ高住。建設や、創業を考えている方は、しっかりとチェックして活用しましょう。