シニア向け分譲マンションとは
シニア向け分譲マンションとは、 高齢者が生活しやすいように配慮されたバリアフリー化された分譲マンションです。
富裕層を入居対象としていることが多く、充実した生活支援サービスを受けられることができ、フィットネスジム、レストラン、シアタールーム、温泉などが併設されている施設もあります。
老人ホーム・福祉施設と大きく異なるのは、分譲マンションを購入するという形になるので当然のことですが、入居先が「物件」であり、自分の所有財産であるということです。
そのため、 購入後は売却、譲渡、賃貸を自由に行うことができ、子どもに相続させることもできるのです。
物件数はこれから増えていく
老後を快適に過ごすことができる、シニア向け分譲マンションですが、まだ市場が成熟していないため、物件数が少ないのが現状です。
自宅の近くにそもそも物件があるのかどうかも含めて、自分の希望に合う物件を見つけるのは難しい場合もあります。
まだまだ数が少ないのが現状ですが、相続できることはほかの老人ホームにはない大きな魅力です。
賃貸物件での活用も可能
シニア向けマンションは所有権があるため、住まなくなれば売却や賃貸物件にするなどの活用ができます。
マンションに入居条件が定められている場合、入居希望者が見つかった場合、マンションが規定している入居条件を満たしたときに売却が成立します。
売却や賃貸を検討した場合、信頼のおける不動産業者などに相談をすることが大切です。
シニア向け分譲マンションの入居条件
続いて、シニア向け分譲マンションの入居条件を解説していきます。
基本は自立していることが条件
シニア向け分譲マンションは、基本的に 自立して生活が送れる高齢者が入居対象となっています。
そのため、食事・入浴・排泄の介助といった介護サービスは施設による提供がなく、認知症を患った場合の支援サービスなどもありません。
もしすでに要介護状態である場合は、入居要件に見合うのかどうか、入居後の生活はどのような形になるのか、施設側に相談する必要があります。
入居難易度は高い
シニア向け分譲マンションを購入するにあたって、最も高いハードルとなるのは、数千万、時には数億円にも上る初期費用です。
そのほかの入居条件である、自立しているかどうかという点は、基本的には条件が厳しくない場合が多いです。
基本的に、アクティブな富裕層のシニア向けの住宅をコンセプトとして作られることが多いことから、資金面以外に関しては、比較的入所のしやすい施設だといえるでしょう。
とはいえ、「伝染病など、特定の疾病に罹患していない」「身元引受人がいる」など、施設によっては独自の入所基準を設けているところもあるので、事前に問い合わせておくことが重要です。
シニア向け分譲マンションの設備
シニア向け分譲マンションの入居条件がわかったところで、続いて設備について解説していきます。
バリアフリー対応がされている広い居室
シニア向け分譲マンションでは、高齢者の安全な暮らしに配慮し、バリアフリー化されています。
また、一般的に居室面積は35～100㎡と広々とした設計となっています。
キッチンや浴室、トイレなどを完備していると同時に、広めの間取りとなっているため夫婦でも入居可能な物件が多数あります。
なかには、24時間管理人が部屋に駆けつけることのできる緊急通報装置を居室内や浴室、トイレに設置しているところもあります。
娯楽設備が充実している
基本的に高所得者を対象としたシニア向け分譲マンションは、娯楽設備が充実しています。
温泉や大浴場、プールなどさまざまな設備が整い、楽しい老後生活を過ごせます。
さらに、レストランやゲストルーム、カラオケ、図書館など、ほかの入居者とのコミュニケーションを取りやすい設備を揃えている施設もあります。
こうした娯楽設備は施設によって大きく違うので、事前に施設見学をして、どのような設備環境を整えているのか確認しましょう。
シニア向け分譲マンションのサービス
設備について確認できたところで、続いてシニア向け分譲マンションのサービスについて解説していきます。
毎日の生活を楽しむためのサービスが充実
シニア向け分譲マンションの基本的なサービスは、高齢者の生活の支援です。
多くのシニア向け分譲マンションでは、コンシェルジュが常駐していて、何か困ったことがある際には、すぐに対応してもらえるため生活しやすいでしょう。
入居者が日々、安心して過ごせるように見守りサービスや健康管理のサービス提供をする施設もあり、施設ごとで特色は大きく変わります。
なかには、レストランに専門の栄養士などがおり、食事管理やカロリー、塩分などの調整を行う施設もあります。
入居の際には、事前に提供しているサービスをマンションに確認しましょう。
介護・医療サービスは外部に依頼
シニア向け分譲マンションは自立した方を入居対象者としているため、介護・医療ケアの設備や人員体制などの基準は設けられていません。
もし、介護・医療ケアを受けたい場合は、外部の訪問介護や訪問看護、デイサービスなどを利用します。
ただし、外部サービスの利用を続けても要介護度が高くなったり、身体状態が悪化した場合には入居は困難です。
シニア向け分譲マンションの費用
シニア向け分譲マンションは高額と述べてきましたが、実際にどれくらいの費用がかかるか詳しく解説していきます。
シニア向け分譲マンションの費用の相場は以下の通りです。
| 入居一時金 | 月額利用料 |
|---|---|
| 数千万～数億円 | 10～30万円 |
初期費用
シニア向け分譲マンションを購入するときは、一般的な分譲マンションと同じで、住宅ローンを利用して購入でき、月ごとに返済していきます。
少しでも初期費用を抑えて入居したい方は「みんなの介護入居相談センター」へご相談ください。
月額利用料
シニア向け分譲マンションの費用はほかの施設と比べても高く、月額利用料の目安は、10～30万円ほどです。
月額利用料は毎月のローン返済だけでなく、月々の管理費や修繕積立金、提供しているサービス利用にかかる利用料金などが上乗せされます。
さらに食費も加わりますが、毎月定額の支払いや利用した分だけ引かれるなど、食費の支払い方法は施設ごとで異なります。
上記の費用に併せて、介護が必要になった場合は外部の介護サービス費がかかってきます。介護サービス費は使った分だけ支払います。
所有権と終身利用権の違い
シニア向け分譲マンションは購入後、所有権を伴う「資産」となり、他人への譲渡、相続ができます。また、購入の際に住宅ローンを利用できるなど、通常の分譲マンションを購入した場合と同等の権利が発生します。
一方、シニア向け分譲マンションと同じく「住まい」の機能を重視している住宅型有料老人ホームでは、「終身利用権方式」が採用されていることが多いです。
利用権は所有権ではないので、権利は入居者本人にのみ帰属し、譲渡、相続することはできません。
また、ホームの運営者が倒産・廃業してしまうと、利用権の行使を継続できなくなる恐れもありますので、注意が必要です。
通常マンション同様の管理組合がある
シニア向け分譲マンションは、所有権契約を結ぶため、通常のマンション物件と同じ位置づけです。そのため、管理運営方法も入居者による管理組合の総会がある場合がほとんどです。
有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅と大きく異なるのが、この管理組合の有無です。
有料老人ホームなどでは、入居者懇談会はあっても、その内容はあくまでも利用者の意見や要望を聞く場であって、管理運営方法について意思決定をする場ではありません。
なお、シニア向けマンションは入居者が高齢であるため、管理組合の理事専任が難しいときには外部の専門家や専門事業者を管理者として選任するという方式をとっているマンションもあります。
サ高住とシニア向け分譲マンションの違い
シニア向け分譲マンションの基本的な特徴について理解したところで、続いてシニア向け分譲マンションと比較されやすい、サービス付き高齢者向け住宅の違いを解説していきます。
入居条件の違い
どちらの施設とも入居対象として想定されているのは、 基本的に自立して生活できる元気な高齢者なので、持病のある方、要介護状態の方には適していません。
ただし、サ高住の場合は介護・医療体制を十分に整え、施設内で介護サービスを提供できる「特定施設」の指定を受けている施設もあります。
居室・設備
サ高住の居室は制度上25㎡以上、十分な広さを持つ共有スペースがある場合は18㎡以上と定められています。
一方、シニア向け分譲マンションは居室の広さに関して制度的な定めはなく、分譲価格によって変動するのが基本です。
契約方法
サ高住は賃貸借契約に対して、シニア向け分譲マンションは所有権方式です。
そのため、サ高住は相続ができませんが、シニア向け分譲マンションは相続が可能で、売却や賃貸物件などに活用できます。
サ高住では建物賃貸借契約、終身建物賃貸借方式の２種類の契約方法があります。
建物賃貸借契約は入居者が亡くなると、遺族が契約を引き継ぎ、終身建物賃貸借方式は契約した入居者が亡くなった時点で契約は自動的に終了します。
費用
サ高住の費用は一般的な賃貸物件とほとんど変わらず、比較的安い費用で入居できます。対して、シニア向け分譲マンションは数千万〜数億円のローンを毎月返すため費用は高くなりやすいです。
【料金表あり】サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の費用相場は？入居金・月額の目安を紹介
サービス
サ高住は 安否確認サービスと生活相談サービスの提供が義務付けられています。一方で、シニア向け分譲マンションは規定がないため、サービスは施設によって異なります。
なお、多くの施設では独自のサービスとして、見守りサービスやフロントサービス、コンシェルジュサービス、居室の清掃サービスなどを整え、入居者の生活をサポートしています。
契約前にどのようなサービスが提供されているか、事前にチェックすることが大切です。
シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット
サ高住との違いがわかったところで、シニア向け分譲マンションに入居するメリットとデメリットについて解説します。メリット：シニアライフを楽しむための設備が豊富
シニア向け分譲マンションのメリットには、 老後ライフを充実させてくれる娯楽設備、レクリエーション設備が豊富に揃っているということがまず挙げられます。
館内には生活をサポートしてくれるスタッフが常駐しているので、何か困ったことやお願いしたいことがあれば、いつでも相談にのってくれるので安心です。
また、購入した部屋（物件）は資産となるので売却したり相続したりすることもできるほか、室内を自由にリフォームすることができるのも大きな魅力です。
自分の好みに合わせて居室を改築することは、所有権が発生するシニア向け分譲マンションだからこそできることで、月額利用料（家賃）を払う有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などでは基本的に行えません。
デメリット：購入費用が高い
デメリットとしては、購入費用が高いということが挙げられます。
相当の貯蓄額がなければ購入は難しく、富裕層向けの物件が多いのが現状です。
また購入後は通常の分譲マンションと同じく管理費や修繕積立費が別途必要となり、毎月の費用負担を余儀なくされます。
さらに、要介護度、認知症の症状が重度化すると住み続けるのが難しくなる点にも注意しましょう。
「みんなの介護入居相談センター」では、施設選びのお手伝いや見学の日程調整を無料で行っています。是非ご利用ください。
住む権利の保証がメリットでもありデメリットでもある
シニア向け分譲マンションは 購入した時点で資産となり、所有権が発生します。
そのため、仮に入居者が認知症を発症して隣人の生活に悪影響を与えるような事態になっても、所有権がある以上住み続けることができ、そのことが隣人同士のトラブルに発展するケースもあります。
暴力事件などが起これば管理会社によって退去要請がされることもありますが、 物件が入居者の資産である以上、強制的な退去は行えません。
もし隣人同士でトラブルが起きた場合、まずは各施設のフロントにいるコンシェルジュが対応します。
ただ対応範囲は狭く、注意喚起を行うくらいが一般的です。
自分が退去させられることがない分、逆に自分にとって迷惑な隣人も退去する可能性が低いので、その点についてはあらかじめ理解しておいた方が良いでしょう。
シニア向け分譲マンションを検討している方におすすめの施設
最後に、シニア向け分譲マンションを検討している方におすすめの施設を、いくつか紹介します。
サ高住：一人暮らしに不安を感じてきた方向け
サ高住はシニア向け分譲マンションよりも費用が安いため、比較的に入居がしやすいです。また、賃貸物件になるので相続や売却のことを考える必要もありません。
サ高住では安否確認サービスと生活相談サービスが義務付けられており、館内はすべてバリアフリー化されています。そのため、安心して生活を送ることができます。さらに、娯楽設備に力を入れる施設も多く、充実した生活を送れます。
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）とは？入居条件や食事・認知症対応を解説（有料老人ホームとの違いも）
住宅型有料老人ホーム：娯楽設備やイベント、レクを楽しみたい方向け
充実したイベントやレクリエーションで楽しく過ごしたい方は、住宅型がおすすめです。イベントやレクリエーションを通して、入居者同士でコミュニケーションを取ることができ、新しい人間関係を築くことができます。
また、 必要な分だけ外部のサービスを自由に組み合わせられるため、入居前から利用していたサービスも継続して利用することができます。
施設によっては人員体制が手厚い施設もあり、夜中に急なトラブルがあっても対応してもらえます。
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